La mutualisation du Viager
La mutualisation du viager permet une expansion du marché
Les conditions actuelles du marché du viager font apparaitre un déséquilibre entre le nombre de vendeurs et le nombre d’acheteurs.
En effet, le viager séduit actuellement bien plus de retraités que d’acquéreurs, ces premiers souhaitant lutter contre l’érosion de leur pouvoir d’achat.
Un portefeuille de biens en viager, de par sa mutualisation, permet :
- de diversifier donc de minimiser le profil de risque de l’investisseur
- de modéliser, donc d’anticiper les flux financiers futurs
- d’extraire la prime de risque du contrat pour l’investisseur
Le rééquilibrage des parties du contrat permet un développement considérable du marché.
les spécifités du viager
Le viager est une forme de contrat qui existe depuis maintenant plus de deux siècles. Le contrat en viager offre la possibilité au vendeur dit « crédirentiers » de céder un bien immobilier tout en gardant le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de celui-ci jusqu’à la fin de sa vie. Ce type de contrat de vente est régi par le Code Civil français mais il existe aussi dans d’autres pays tel que l’Italie, le Luxembourg et la Belgique. Lors de la signature du contrat le crédirentier perçoit de l’acheteur dit « débirentier » une somme appelé « bouquet ». Le débirentier s’engage alors à verser une rente mensuelle au vendeur jusqu’à la fin de sa vie. Ce n’est qu’après la mort du crédirentier que le débirentier prendra possession du bien.
les types du viager
Il existe plusieurs types de viagers : le contrat peut porter sur un vendeur ou un couple de vendeurs. Il peut concerner un bien occupé ou libre. Le droit d’usage et d’habitation du bien est nominatif et non transmissible.
Le bouquet
La partie du prix du bien payée à la signature de l’acte est appelée le bouquet. Son mode de calcul est variable et dépend, entre autres éléments, de la rente mensuelle retenue ou encore de la valeur vénale du bien.
La rente
La partie du prix payée chaque mois par le débirentier au crédirentier s’appelle la rente. Elle est acquise au crédirentier tout au long de sa vie mais n’est pas transmissible. La rente est révisée chaque année selon les modalités inscrites au contrat de vente et bénéficie d’un abattement fiscal au profit du crédirentier. En cas de non-paiement de la rente par le débirentier, le crédirentier dispose d’une action résolutoire pouvant aboutir à l’annulation de la vente et ainsi au retour de la pleine propriété du bien dans le patrimoine du vendeur.
Le marché
Un marché de niche à fort potentiel en quelques chiffres :
- 13 millions de personnes âgées en France (en augmentation constante du fait du vieillissement de la population)
- 75 % d’entre eux sont propriétaires de leur résidence, et celle-ci représente 80 % de leur patrimoine total
- 50 % des plus de 65 ans perçoivent moins que le SMIC
- Ce marché, de gré à gré représente environ 6000 transactions par an.